杭州未来科技城，菜鸟新总部。

杭州互联网产业聚集地未来科技城迎来一则楼市利好。

四月，位于余杭区未来科技城核心板块的菜鸟总部园区正式启用。约1万名菜鸟员工，将陆续由城西西溪首座，搬入新总部。而待7月份，紧邻菜鸟总部的菜鸟智谷开始投运，一期、二期加起来总面积达到46万平方米，预计吸引超300家科创企业入驻，目标租户达3万人。

互联网大厂的选址和迁移，曾是杭州楼市的“财富密码”。2020年，蚂蚁集团旗下支付宝以26.99亿元拿下杭州西湖区之江度假区一宗商业用地，被外界视为蚂蚁集团总部迁址的信号。之江楼市因此受提振，一些房源挂牌价上调几十万。

而这次，菜鸟新总部附近的租金有所上涨，二手房价则未受明显提振。“以前五一会有挺多人来看房的，2022年开始行情不好，今年五一也没有好转。租房的情况稍好，五月前三天，我们门店已经开了10多单了。”贝壳一名深耕未来科技城的资深中介表示，五一期间感到门庭冷清。

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租售市场冰火两重天

菜鸟总部迁移，租房市场闻风而动。

据多名中介介绍，菜鸟新总部附近汇集着杭语蓝庭、凤玺云著、复地上城、瑞城温莎郡等多个新老小区。其中，杭语蓝庭、凤玺云著步行可达菜鸟总部，且均为2022年新交付住宅小区，租住体验较好。唯有一点，杭语蓝庭和凤玺云著只有大户型，筛选掉了不少租客。

“去年菜鸟总部还没搬过来的时候，这两个小区的95平方米的三房，整租价格大约在每月4200元左右，而到了今年三月份，整租的价格基本都到了每月5000多元。这两个小区的租金普遍上浮了500元至1000元。”一名租赁中介表示。

其称，杭语蓝庭现有部分房源租赁性价比较高，“一套底楼的95平方米的三房，整租价为每月4400元，还有一套二楼的，整租价是每月4700元”。

复地上城等小区有小户型可供选择，但离菜鸟总部相对较远，房龄较老。“复地上城的两房现在整租每月要3000元到4000元左右，大约较春节前上浮了300元至500元。”前述租赁中介介绍称。

二手房市场则要冷清许多。“去年就有消息说菜鸟总部要搬过来，自那个时候开始，就陆续有人在新总部附近置业了。”贝壳一名深耕未来科技城板块的二手房中介表示，三月份，随全市大行情一起，菜鸟新总部附近的成交量稍有回暖，四、五月又面临下调。

链家网数据显示，近90天，杭语蓝庭、复地上城分别成交了四套二手房，瑞城温莎郡成交了3套，凤玺云著的成交量则显示为零。

前述二手房中介称，成交价方面未明显上调，“近期我在余杭街道成交的几单，如果算上资金成本的话，原业主买入卖出基本没有赚钱。”

该中介称，不乏房源的挂牌价较年前下调了二、三十万。其中，大华海派风范的89平方米的4房2厅2卫，较2021年跌了120万元。该户型现在的挂牌价是335万元，最低330万元，而同样户型在2021年的成交价大约是450万元、460万元。

“坦诚讲，现在二手房的挂牌价可能一个月比一个月低。如果你考虑在菜鸟总部附近买房，可以先租在附近，节省通勤时间，再耐心寻找高性价比的二手房抄底。”

02
只有少数房企能拿地了

未来科技城新盘的热度相对较高，普遍需要摇号，且中签率较低。原因在于，未来科技城内新房供应较为稀少，且严格限价，存在一二手房倒挂。

今年春节后，未来科技城核心区连推两宗宅地。其中，杭州2023年首批土拍，未来科技城推出241号地块。滨江集团（002244.SZ）以总价10.9亿元将其收入囊中，楼面价24578元/平方米，溢价率6.86%。该地块出让面积1.77万平方米，土地用途为住宅用地，容积率2.5，建筑面积4.43万平方米。

到了今年杭州第二批土拍，未来科技城推出余杭组团79号地块，这也是该次土拍体量最大、总价最贵的地块。该地块建筑面积约12.7万平方米，容积率2.9。最终，绿城中国（03900.HK）以约32.46亿元斩获该地块，成交楼面价25515元/平方米，溢价率10.94%。

上述两幅地块相隔仅有700多米。其中，余杭组团79号地块的西面是浙一余杭院区，北面是未来科技城医院，东北面为富力中心，距离地铁5号线葛巷路站约500米。

数名中介认为，这两幅地块的地段及配套均较佳。但从竞价过程来看，房企的拿地热情不复往昔。近一年来，未来科技城的拿地主力军只剩下了滨江、绿城等房企。而在前几年，该板块一度为众多房企的兵家必争之地。

杭州贝壳研究院院长上官剑指出，当下未来科技城新房能够快速去化，较为安全。但未来科技城地块起价高，拿地利润走低，房企拿地意愿一定幅度减少，能拿地的主要是在此深耕，能做到高周转的、运营能力强的、以及一定程度上追求规模的房企。

好地研究院浙江区域院长朱祖渊也指出，未来科技城高层限价较为严格，普遍为每平方米36100元，而周边二手房的挂牌价可以达到每平方米5万元，甚至每平方米6万元。也就是说，一二手房存在着每平方米2万元至3万元的价格倒挂。这导致，未来科技城的新房销售非常快。

上官剑指出，241号地块的实际楼面价与未来新房限价价差较小，利润空间不大，影响了房企拿地的积极性。而根据测算，绿城拿下的79号地块，利润将进一步压缩，考验房企工程高周转的能力。

朱祖渊表示，滨江和绿城在本土集采等方面具备优势，在成本控制上可能优于其他企业。其他房企也非常关注未来科技城板块，但是确实拼不过这两家企业。

事实也部分印证了分析师的观点。拿地之后，滨江和绿城火速开工。

一名深耕未来科技城的中介表示，地块开工建设进度超1/3后，方可开盘。而滨江基于241号地块打造的新盘枫映华庭，在拿地57天后即领到了预售证。该项目已于四月底结束摇号，中签率为24.56%。

绿城基于79号地块打造的枫秀云庭，也在3月的最后一天领到了首张预售证。最新信息显示，该项目合计有272套房源，120、139、168、190平方米三种户型，预计将于五月开盘。